テーマ別学習 ／ 賃貸不動産の譲渡と賃貸人の地位
権利関係所有者が変わること、賃貸人が変わること、新所有者が賃料を請求できることを順番に判断します。
仕組みから理解する
1. 原則の前提を確認する
賃借人が対抗要件を備えた不動産賃貸借では、所有権の譲渡に伴い賃貸人の地位も原則として移転します。建物賃貸借なら建物の引渡しが対抗要件となる場面が典型です。「どんな賃貸借でも常に当然移転」と省略しないことが大切です。
2. 地位を留保する例外
譲渡人を引き続き賃貸人とする合意だけでなく、譲受人が譲渡人にその不動産を賃貸する合意があると、賃貸人の地位を留保できます。二つの合意がそろっているかを確認します。その賃貸借が終了すれば、地位は譲受人又はその承継人へ移転します。
3. 登記は別のチェック
地位が移転しても、新所有者がその地位の移転を賃借人に対抗するには所有権移転登記が必要です。地位の移転と対抗要件を混ぜると、「登記がなくても賃料請求できる」と誤りやすくなります。
並べて覚える比較表
| 論点 | 基本のルール | 間違えやすい点 |
|---|---|---|
| 原則 | 所有権とともに地位移転 | 対抗要件を備えた賃貸借 |
| 例外 | 留保合意＋譲受人から譲渡人への賃貸 | 二つの合意を確認 |
| 賃借人への対抗 | 新所有者の所有権移転登記 | 賃料請求で問題になる |
具体例を順番に解く
AがCに貸している建物をBへ売った。Cは引渡しを受けているがBは未登記。
- Cの賃借権には対抗力がある。
- 留保の特別な合意がなければBへ賃貸人の地位が移転する。
- Bが地位移転をCに対抗するには登記が必要。
ひっかけを見抜く：「承諾なしの地位移転」と「登記なしの対抗」は別問題。
確認問題：条件を変えて解いてみよう
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