問2　賃貸中の建物の売却と賃貸人たる地位難易度 B（標準）

正解2

出題内容

賃借人がいる建物の売却で、新所有者の賃料請求、賃貸人の地位の留保、夫婦財産制、修繕義務を問う。

設例：A所有の甲建物をBが賃借し、引渡しを受けている。

問い方：正しいものはどれか（民法・判例）

1Aから甲建物を買ったCが所有権移転登記をしていなくても、Bは登記がないことを理由に賃料の支払を拒めない×

賃貸人たる地位の移転を賃借人に対抗するには所有権移転登記が必要（605条の2第3項）。Bは支払を拒める

2Aが賃貸人の地位を留保し、DがAに賃貸する合意をしてDに売却した場合、Bに対する賃貸人の地位はDに移転しない○

605条の2第2項

3Aが夫婦財産契約を結ばずにEと婚姻すると、甲建物は夫婦の共有財産になる×

法定財産制は夫婦別産制。婚姻前からの財産は特有財産（762条1項）

4Bの責めに帰すべき事由で修繕が必要になった場合でも、Aは修繕義務を負う×

賃借人の帰責事由による場合、賃貸人は修繕義務を負わない（606条1項ただし書）

正解のポイント
賃貸人の地位を留保する合意と、譲受人から譲渡人への賃貸の合意があれば、地位は移転しない（605条の2第2項）。

賃貸不動産の譲渡では、原則として賃貸人たる地位が譲受人に当然に移転する（605条の2第1項）。例外として、地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する合意があれば移転しない（同2項）。譲受人が賃借人に賃料を請求するには、所有権移転登記が必要（同3項）。

ひっかけ注意：「賃借人は登記がないことを理由に支払を拒めない」という逆の結論

地位をAに留保し、DがAに賃貸する合意あり（605条の2第2項）

理解を深める

借主Bが建物の引渡しを受けているので、建物の賃借権を新所有者に対抗できる場面です。この場合、売却によって賃貸人の地位も原則として移ります。ただし「誰が賃貸人になるか」と「新所有者がBに賃料を請求できるか」は別々に判断します。

問2の判断に使う条件と結論
確認する点	考え方・結論
通常の売却	対抗要件のある賃貸借では、新所有者へ賃貸人の地位が移る
地位留保＋貸し戻しの合意	旧所有者AがBに対する賃貸人のまま
新所有者が未登記	賃貸人の地位の移転を借主に対抗できない

復習の一問一答結婚すると、婚姻前から持っていた建物も当然に夫婦共有になる？

なりません。婚姻前から有する財産はその人の特有財産です。賃貸人の地位とは別に、夫婦別産制の知識で判断する肢です。

条文は2026年4月1日時点の施行法令で確認してください（e-Gov法令検索）。

本ページの解答・解説は独自に検討した非公式のものです（2026年10月18日、問題冊子の原文と全問照合済み）。問題文は要旨で記載しています。正式な正解は2026年11月25日に試験機関から公表されます。