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権利関係

問12　借家契約の特約の効力難易度 B（標準）

正解4

出題内容

居住用建物の賃貸借で、借地借家法の各規定に反する特約の有効・無効を問う。

対象：居住用建物の賃貸借（定期建物賃貸借と一時使用目的の賃貸借を除く）

問い方：誤っているものはどれか（借地借家法）

選択肢の解説

1「引渡しがあっても賃借権の登記がなければ新所有者に対抗できない」という特約は無効○

31条に反する賃借人に不利な特約は無効（37条）

2「転貸借がある場合、期間満了等で賃貸借が終了しても、転借人に通知せずに終了を対抗できる」という特約は無効○

34条に反する特約は無効（37条）

3借地上の建物の賃借人について、裁判所による明渡し猶予の許与を排除する特約は無効○

35条に反する特約は無効（37条）

4「賃借人が相続人なく死亡した場合、事実上の夫婦の同居者は賃借権を承継しない」という特約は無効×

36条は強行規定ではなく、反対の特約は有効

正解のポイント
居住用建物の賃借権の承継（36条）は任意規定で、反対の特約は有効。

詳しい解説

借地借家法37条は、31条・34条・35条に反する賃借人に不利な特約を無効とする。36条（居住用建物の賃借権の承継）は37条に含まれないため、反対の特約は有効。

押さえるポイント

ひっかけ注意：36条も強行規定だと思わせる肢

理解を深める

この問題を解く順序

「借主に不利なら全部無効」とまとめると肢4を誤ります。借地借家法37条がどの規定を挙げているかが決め手です。31条・34条・35条と、36条の同居者による承継を分けて覚えます。

  1. 対象が普通の居住用建物賃貸借であることを確認する。
  2. 31条・34条・35条に反する借主等に不利な特約は無効とする。
  3. 36条は37条の列挙に含まれないため、本問の承継排除特約は有効と判断する。

比較・具体例で整理

問12の判断に使う条件と結論
確認する点考え方・結論
31条建物の引渡しによる対抗力
34条転貸借での転借人への通知
35条借地上建物の賃借人に関する明渡し猶予
36条相続人なく死亡した居住用建物の賃借人と同居者の承継。本問では反対特約が有効
復習の一問一答相続人がいる場合も、36条で同居の内縁配偶者が当然に賃借権を承継する？

36条は賃借人が相続人なく死亡した場合の特則です。相続人がいる事例へ、そのまま広げてはいけません。

参考文献・根拠

  1. 借地借家法 31条・34条〜37条（e-Gov法令検索）

条文は2026年4月1日時点の施行法令で確認してください（e-Gov法令検索）。

本ページの解答・解説は独自に検討した非公式のものです（2026年10月18日、問題冊子の原文と全問照合済み）。問題文は要旨で記載しています。正式な正解は2026年11月25日に試験機関から公表されます。