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権利関係
問12 借家契約の特約の効力難易度 B（標準）
正解4
出題内容
居住用建物の賃貸借で、借地借家法の各規定に反する特約の有効・無効を問う。
対象：居住用建物の賃貸借（定期建物賃貸借と一時使用目的の賃貸借を除く）
問い方：誤っているものはどれか（借地借家法）
選択肢の解説
1「引渡しがあっても賃借権の登記がなければ新所有者に対抗できない」という特約は無効○
31条に反する賃借人に不利な特約は無効（37条）
2「転貸借がある場合、期間満了等で賃貸借が終了しても、転借人に通知せずに終了を対抗できる」という特約は無効○
34条に反する特約は無効（37条）
3借地上の建物の賃借人について、裁判所による明渡し猶予の許与を排除する特約は無効○
35条に反する特約は無効（37条）
4「賃借人が相続人なく死亡した場合、事実上の夫婦の同居者は賃借権を承継しない」という特約は無効×
36条は強行規定ではなく、反対の特約は有効
正解のポイント
居住用建物の賃借権の承継（36条）は任意規定で、反対の特約は有効。
居住用建物の賃借権の承継（36条）は任意規定で、反対の特約は有効。
詳しい解説
借地借家法37条は、31条・34条・35条に反する賃借人に不利な特約を無効とする。36条（居住用建物の賃借権の承継）は37条に含まれないため、反対の特約は有効。
押さえるポイント
- 37条で片面的強行規定とされるのは31条・34条・35条
- 36条の承継は特約で排除できる
- 承継した同居者も、相続人なしの死亡を知ってから1か月以内に反対の意思を示せば承継しない
ひっかけ注意：36条も強行規定だと思わせる肢
この問の解き方を整理する
借主に不利だから直ちに無効とせず、借地借家法37条がどの規定を対象としているかに戻ります。31・34・35条と36条の違いを見れば、同居者への承継を排除する特約について結論が変わる理由を説明できます。
関連ルールを比較する
| 論点 | 基本ルール | 注意点 |
|---|---|---|
| 31条 | 引渡しによる対抗力 | 借主に不利な特約は無効 |
| 34・35条 | 転借人・借地上建物賃借人の保護 | 37条の対象 |
| 36条 | 相続人なしの場合の同居者承継 | 反対特約が可能 |
次に同じテーマが出たら：「借地借家法だから全部強行規定」と一括りにしない。
テーマ全体を学び、条件を変えて練習
「借家の対抗力と特約の効力」の詳しい仕組み、具体例の解き方、解答理由つきのオリジナル類題3問を用意しています。
参考文献・根拠
条文は2026年4月1日時点の施行法令で確認してください（e-Gov法令検索）。
本ページの解答・解説は独自に検討した非公式のものです（2026年10月18日、問題冊子の原文と全問照合済み）。問題文は要旨で記載しています。正式な正解は2026年11月25日に試験機関から公表されます。