テーマ別学習 ／ 普通借地・定期借地と対抗要件
権利関係まず建物所有目的かを確認し、次に期間と方式を見ます。「事業用」という名称だけで方式を決めないことが大切です。
仕組みから理解する
1. 借地借家法の入口
借地借家法の借地権は、建物所有を目的とする地上権又は土地賃借権です。資材置場など建物所有を目的としない土地賃貸借には、この借地権の規律は適用されません。民法604条の賃貸借期間の上限50年との違いが問われます。
2. 定期借地の期間と方式
一般定期借地権は50年以上で、更新しない等の特約を書面又は電磁的記録で定めます。公正証書に限定されません。事業用定期借地権等は専ら事業用建物を目的とし、期間10年以上50年未満で公正証書が必要です。30年未満と30年以上では条文の組立ても異なります。
3. 建物登記の名義も確認する
借地上に登記した建物を所有すると借地権を第三者に対抗できる場面があります。ただし借地権者本人の名義の建物登記が必要で、同じ姓の家族の登記を本人の登記と同視できません。
並べて覚える比較表
| 論点 | 基本のルール | 間違えやすい点 |
|---|---|---|
| 一般定期借地 | 50年以上 | 書面又は電磁的記録 |
| 事業用定期借地等 | 10年以上50年未満 | 公正証書 |
| 建物所有目的なし | 借地借家法の借地権ではない | 民法の期間規制を確認 |
具体例を順番に解く
事業用建物を建てる目的で60年間借りたい。定期借地の契約方式は？
- 60年は事業用定期借地権等の50年未満という範囲から外れる。
- 50年以上の一般定期借地権を検討する。
- 更新しない等の特約を所定の書面又は電磁的記録で定め、公正証書に限られない。
ひっかけを見抜く：「事業用建物」と「事業用定期借地権」の期間要件を混同しない。
確認問題：条件を変えて解いてみよう
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