テーマ別学習 ／ 案内所・標識・各種届出
宅建業法販売物件の売主と、案内所を設置した代理業者が違うとき、義務の主体を入れ替えないことが中心です。
仕組みから理解する
1. 場所と行為で案内所の義務が決まる
契約締結や申込みの受付を行う所定の案内所等では、届出と成年者である専任取引士1人以上の設置が必要です。単に案内するだけなら、専任取引士・届出の要否は変わりますが、標識まで不要とは限りません。
2. 設置した業者と売主の役割
代理業者が設けた案内所では、案内所についての届出や標識等は設置した業者の義務を確認します。一団の物件所在地の標識は売主業者の義務と区別します。届出先は免許権者と所在地の知事で、同一なら一か所です。
3. 届出者と期限をセットにする
案内所等の届出は原則として業務開始10日前までです。廃業等の届出では、解散は清算人、合併による消滅は元代表役員など、原因に応じて義務者が違います。変更届を含め、非常勤の役員だから無関係とはいえません。
並べて覚える比較表
| 論点 | 基本のルール | 間違えやすい点 |
|---|---|---|
| 契約等を扱う所定の案内所 | 専任取引士1人以上・届出 | 5人に1人という事務所基準と区別 |
| 案内所等の届出 | 免許権者＋所在地知事 | 開始10日前まで |
| 解散の届出者 | 清算人 | 合併の元代表役員と区別 |
具体例を順番に解く
売主Aの物件について代理業者Bが、申込みを受けるモデルルームを設置した。
- 売主と案内所設置者は別。
- Bが設けた所定の案内所として、Bの届出・標識・専任配置を検討する。
- 物件所在地の標識の義務と案内所の義務を分ける。
ひっかけを見抜く：「売主だから全部A」「代理だから全部免除」と決めつけない。
確認問題：条件を変えて解いてみよう
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