テーマ別学習 ／ 報酬計算と空家等の特例
宅建業法売買と貸借の上限を先に分けます。特例は、対象価格・受領先・事前合意をすべて満たすか確認します。
仕組みから理解する
1. 売買媒介の通常計算
課税事業者で、消費税等を除いた売買価格が400万円を超える場合、一方の依頼者から受け取る通常の上限は「価格×3％＋6万円」に消費税等を加えた額です。価格帯をまたぐ段階計算を簡略化した式なので、400万円以下の計算にそのまま使わないようにします。
2. 低廉な空家等の売買特例
800万円以下の宅地建物の売買等では、現地調査等の費用を勘案した特例があります。売買媒介では依頼者一方から税込33万円までで、売主だけでなく買主にも適用され得ます。媒介契約時の事前説明と合意が必要です。代理の上限は別の合算ルールも確認し、一律33万円と短縮しません。
3. 住宅賃貸の片側と合計
居住用建物の賃貸媒介では、通常は双方合計で借賃1か月分＋税が上限です。一方からは原則0.5か月分＋税ですが、媒介依頼を受ける際の承諾があればこの片側制限は変わります。長期の空家等の特例では貸主側からの報酬と合計の上限を確認し、借主に特例の負担を移しません。
並べて覚える比較表
| 論点 | 基本のルール | 間違えやすい点 |
|---|---|---|
| 通常売買・400万超 | 税抜価格×3％＋6万、別途税 | 片側の通常上限 |
| 低廉売買媒介特例 | 800万以下・片側税込33万まで | 事前説明と合意 |
| 通常居住用貸借媒介 | 双方合計1か月＋税 | 片側は原則0.5か月＋税 |
具体例を順番に解く
課税業者が税抜売買価格1,000万円を媒介。特例なしの場合の片側上限は？
- 400万円超なので速算式を使う。
- 1,000万円×3％＋6万円＝36万円。
- 消費税10％を加え39万6,000円。
ひっかけを見抜く：売買の空家特例と長期空家の賃貸特例を、受領先も含めて分ける。
確認問題：条件を変えて解いてみよう
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