テーマ別学習 ／ 住宅瑕疵担保履行法の資力確保と届出
宅建業法新築住宅の瑕疵への責任を実効的にするため、保証金の供託又は保険によって資力を確保する仕組みです。
仕組みから理解する
1. 対象を先に絞る
宅建業者が自ら売主として新築住宅を非業者に売る場合に、資力確保措置が問題となります。媒介だけ、住宅でない建物、業者間取引まで無条件に拡張しません。新築とは、原則として工事完了から1年以内で未入居の住宅です。
2. 責任と資力確保を分ける
住宅品質確保法による基本構造部分等の10年の瑕疵担保責任と、その履行を確保する供託・保険は別の段階です。保険に入ったから売主自身の責任がなくなる、という理解は誤りです。
3. 3週間と50日を区別
基準日から3週間以内に供託・保険の状況を届け出ます。届出をしない場合、基準日の翌日から50日を経過した日以後は、新たな売買契約を締結できなくなります。届出期限と新規契約禁止が始まる時点は同じ日ではありません。
並べて覚える比較表
| 論点 | 基本のルール | 間違えやすい点 |
|---|---|---|
| 資力確保 | 供託又は保険 | 瑕疵責任そのものと区別 |
| 状況の届出 | 基準日から3週間以内 | 50日ではない |
| 未届出の新規契約禁止 | 翌日から50日経過後 | 期限直後と混同しない |
具体例を順番に解く
基準日の状況を届け出ていない業者は、いつから新規売買契約の制限を受ける？
- 届出期限は基準日から3週間以内。
- 契約制限は別の50日の規定を確認する。
- 基準日の翌日から起算して50日経過後の制限となる。
ひっかけを見抜く：基準日・届出期限・契約制限の開始を一つの数字で覚えない。
確認問題：条件を変えて解いてみよう
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